關(guān)于市區(qū)房地產(chǎn)市場管理和物業(yè)管理情況的

視 察 報 告

——2018年8月29日在漯河市第七屆人民代表大會

常務(wù)委員會第十二次會議上

市人大常委會視察組

市人大常委會：

根據(jù)常委會工作要點(diǎn)安排，7月份以來，在陳平副主任安排部署和帶領(lǐng)下，視察組圍繞我市房地產(chǎn)建設(shè)管理和物業(yè)管理情況，開展了系列調(diào)研活動。先后赴市住建委、市規(guī)劃局、市國土局、市城管局、市稅務(wù)局等部門調(diào)查了解相關(guān)情況，召開了城建環(huán)保專門委員會暨專業(yè)代表小組集中活動，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、人大代表、小區(qū)業(yè)主等不同類型的座談會。8月中旬，陳平副主任帶領(lǐng)視察組，先后查看了小李莊社居委棚戶區(qū)改造、小高莊社居委棚戶區(qū)改造、慧展壹號、天鑫瀾庭敘、市農(nóng)業(yè)局家屬院等房地產(chǎn)建設(shè)和物業(yè)管理項(xiàng)目，并聽取了相關(guān)部門的工作匯報?，F(xiàn)將市區(qū)房地產(chǎn)市場管理和物業(yè)管理情況報告如下，請予審議。

一、房地產(chǎn)市場建設(shè)管理情況及存在問題

（一）市場建設(shè)管理情況

一是房地產(chǎn)投資及商品房新開工面積由冷轉(zhuǎn)熱、由降轉(zhuǎn)升。2017年我市房地產(chǎn)投資總額為54.87億元，同比降低3.41%，其中住宅投資35.62億元，同比降低27.41%。今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資23.89億元，同比增長57.59%，其中住宅投資21.26億元，同比增長50%以上。新開工方面，2017年新開工商品房共計89.63萬㎡，同比降低62.22%，其中住宅80.19萬㎡，同比降低60.04%。今年上半年，新開工商品房73.9萬㎡，同比增長272.1%，其中住宅58.11萬㎡。上述數(shù)字表明，去年以來，我市房地產(chǎn)市場信心和投資熱情持續(xù)高漲，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)進(jìn)入快速增長期。從全省對比情況看，今年上半年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比全省高42.2個百分點(diǎn)，排名全省第2位。

二是商品房竣工面積、銷售面積均出現(xiàn)下降。受前期存量大、銷售困難形勢影響，以及春節(jié)前后環(huán)保封土停工等方面影響，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均有所下降。2017年竣工商品房面積共計100.19萬㎡，同比降低 62.22%，其中住宅80.19萬㎡，同比降低1.42%。今年上半年全市商品房竣工面積33.35萬㎡，同比降低41.58%；其中住宅竣工面積31.2萬㎡。2017年商品房銷售面積共計237.49萬㎡，同比降低26.33%，其中住宅209.76萬㎡，同比降低27.76%。今年上半年商品房銷售總面積98.95萬㎡，同比降低21.51%，其中住宅銷售面積86.1萬㎡。

三是庫存減少，供需失衡，價格持續(xù)上揚(yáng)。2017年底我市商品房庫存58.17萬㎡，其中商品住房庫存29.36萬㎡。至2018年6月底，我市商品房庫存29.2萬㎡，去化周期不到兩個月，其中商品住房庫存9.61萬㎡，去化周期不到一個月。去年以來，漯河房地產(chǎn)供求關(guān)系出現(xiàn)失衡，新開樓盤少，市場供應(yīng)短缺，但群眾購買熱情高，出現(xiàn)房源緊張、排隊(duì)購房甚至一房難求現(xiàn)象。同時，去年以來，全國大中城市商品房價格持續(xù)上漲，一、二線城市價格上漲較快，北上廣深等城市已連續(xù)出臺更為嚴(yán)格的限購措施，受此波及和影響，我市商品房價格隨之上漲。2017年末新建商品住宅均價為4490元/㎡，同比增長10.81%。到今年第二季度末，我市新建商品住宅均價為5097元/㎡，比2017年底增長13.5%。

四是二手房市場量價齊升。2017年我市二手房銷售面積78.9萬㎡，同比增長37.9%。今年上半年，我市二手房網(wǎng)簽面積44.8萬㎡，同比增長14.26%。其中住宅44.8萬㎡，占二手房網(wǎng)簽面積的95.58%。今年上半年，二手房多層住宅均價4644元/㎡(源匯區(qū)5139.2元/㎡，郾城區(qū)5422.3元/㎡，召陵區(qū)4160元/㎡，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)3855元/㎡)，同比增長44.13％。

五是稅收和土地收益金穩(wěn)步提高。房地產(chǎn)業(yè)稅收是我市稅收收入的重要組成部分，2017年，我市房地產(chǎn)行業(yè)完成稅收（包括市本級和三區(qū)）19.6億元，占全市稅收的16.28%，同比增長3.3%。今年上半年，完成稅收13.1億元，占全市稅收的17.54%，同比增長48.0%。土地收益金在財政收入中占有很大份量，2017市本級供應(yīng)房地產(chǎn)用地1628畝、項(xiàng)目39個，出讓金為21.16億元；今年截止7月底，市本級供應(yīng)房地產(chǎn)用地487畝、項(xiàng)目16個，出讓金為8.4億元。第三次土地出讓會研究房地產(chǎn)用地1000多畝（含出讓和待出讓），出讓金為20.8億元，總出讓金累計達(dá)到29.2億元，是去年全年的1.37倍。

六是部分房地產(chǎn)歷史遺留問題和風(fēng)險項(xiàng)目得到有效化解。市政府和有關(guān)部門多次召開歷史遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組及部門工作會議，加強(qiáng)問題篩查，研究制定解決辦法。至6月底，統(tǒng)計在冊的238項(xiàng)遺留問題，已研究討論148個，其中81個問題已經(jīng)市領(lǐng)導(dǎo)小組研究通過。目前，長江國際廣場、永信侯爵山、小高莊棚改等16個房地產(chǎn)遺留問題已得到妥善化解，為上萬名群眾辦理房產(chǎn)證、子女入學(xué)和企業(yè)融資提供了有力幫助。緊抓房地產(chǎn)市場機(jī)遇，堅(jiān)持一企一策、因樓施策，積極防范和化解房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險，促進(jìn)了威尼斯國際花園等六個項(xiàng)目的正常運(yùn)行，聯(lián)合一百、竹苑兩個風(fēng)險項(xiàng)目的相關(guān)問題已基本得到解決。

七是下半年至明年形勢分析。隨著目前我市房地產(chǎn)形勢趨好和住房緊缺局面影響，預(yù)計未來我市供地、新開工、竣工面積會大量增加，市場投放量將隨之大幅躍升。同時，受地價上漲、人力、建材成本上升以及大品牌帶動、成品房上市等綜合困素影響，我市商品房價格還會繼續(xù)上漲，預(yù)計上漲幅度將超過1000余元。7月31日，中央政治局召開會議，提出要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。在中央調(diào)控政策力度越來越大的情況下，預(yù)計我市房地產(chǎn)市場形勢會緊隨全國、全省市場影響，出現(xiàn)波動。

（二）存在問題

一是房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃引導(dǎo)不夠。房地產(chǎn)尤其是住宅發(fā)展規(guī)劃執(zhí)行不夠有力，對階段性發(fā)展目標(biāo)、年度實(shí)施計劃、相關(guān)土地供應(yīng)、建設(shè)時序、投放市場節(jié)奏等缺乏有力的預(yù)期和引導(dǎo)，整個市場發(fā)展主要依靠市場主導(dǎo)和企業(yè)意志，隨市場波動而上下起伏、忽冷忽熱。在土地出讓及投資規(guī)模上，2016年出讓住宅用地1217畝，投資45.23億元，住宅建成面積88.49萬㎡；2017年出讓住宅用地1379畝，而投資只有35.62億元，同比降低27.41%，住宅建成面積80.19萬㎡，同比降低1.42%；2018年上半年出讓和待出讓住宅用地近1500畝，已經(jīng)超過了2017年出讓面積的總和。住宅投資21.26億元，同比增長50%以上，而住宅建成面積31.2萬㎡，同比仍有下降。但新開工商品房73.9萬㎡，同比大幅增長272.1%，其中住宅58.11萬㎡。預(yù)計今年底至明年，還會有一大批土地入市，很可能導(dǎo)致一段時間后房地產(chǎn)市場供應(yīng)量激增，出現(xiàn)供大于求、去化周期超出合理區(qū)間的風(fēng)險。在居住用地容積率管控上，2017年以來，批準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目平均容積率達(dá)到3.28，有些地塊容積率突破5.0以上，如不加強(qiáng)調(diào)控，勢必導(dǎo)致房地產(chǎn)整體容積率過高，影響城市環(huán)境承載能力；在公共設(shè)施配套上，學(xué)校、商場、醫(yī)院、綠地、公共停車場、市政工程設(shè)施等建設(shè)滯后于住宅建設(shè)，影響城市形象、住宅品質(zhì)和群眾的獲得感、幸福感。

二是房地產(chǎn)市場綜合管控能力不強(qiáng)。我市還沒有建立完善的房地產(chǎn)市場調(diào)控聯(lián)席辦公會議制度，部門之間信息共享不夠，協(xié)同聯(lián)動不緊密，進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析、實(shí)時監(jiān)測、綜合研判、及時預(yù)警的協(xié)作機(jī)制不完善，技術(shù)能力等還亟待加強(qiáng)。對近兩年房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的快速變換缺乏研判，綜合運(yùn)用實(shí)施差別化的行政、財政、稅收、公積金等政策的手段不強(qiáng)。新建住宅、二手房交易、保障房建設(shè)、集體建設(shè)用地上市、租賃市場建設(shè)等多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度還需大力加強(qiáng)。對違法違規(guī)建設(shè)銷售問題打擊不力，土地未供即用、項(xiàng)目未批先建、房地產(chǎn)商違規(guī)預(yù)售問題還一定程度存在。

三是土地和住房價格漲幅較大。在綜合因素影響下，我市房地產(chǎn)用地價格持續(xù)攀升。2017年，市區(qū)房地產(chǎn)用地平均出讓價格為每畝129萬元，今年上半年用地平均出讓價格為每畝172.5萬元，第三次土地出讓會議出讓平均價格達(dá)到了每畝208萬元，是2017年均價的1.61倍。房價方面，到今年第二季度末，我市住房平均價格突破5000元，在短短一年半時間內(nèi)，比2016年均價上漲1000余元。其中，源匯區(qū)市場均價達(dá)到5097元/㎡，西城區(qū)、沿河住房價格已突破8000元大關(guān)，個別大品牌樓盤價格過萬，成為我市房價上漲的引領(lǐng)者，遠(yuǎn)超我市居民平均收入水平。

四是房地產(chǎn)歷史遺留問題和不動產(chǎn)登記“辦證難”問題亟待進(jìn)一步化解。登記在冊的238個遺留問題項(xiàng)目中，涉及住房項(xiàng)目109個，建筑面積850萬㎡。據(jù)有關(guān)部門估算，如果全部解決處理到位，將會為10多萬居民解決不動產(chǎn)證辦理問題，增加直接稅收數(shù)十億元。從目前情況看，越到后期，解決起來的難度越大，特別是絕大多數(shù)遺留問題牽涉部門多、程序交叉重疊，不少還涉及違法違規(guī)事項(xiàng)的處理，需要政府和相關(guān)部門高度重視、加緊解決。同時，不少企業(yè)和群眾反映，不動產(chǎn)登記辦理合并后，內(nèi)部有機(jī)整合不夠，手續(xù)繁瑣，網(wǎng)上審批拖拉，辦事效率低。群眾和企業(yè)在辦理相關(guān)手續(xù)時，還要在不同的辦事大廳來回奔波，造成多次跑、多處跑，“辦證難”問題還一定程度存在。

二、物業(yè)管理情況及存在問題

（一）管理服務(wù)情況

一是積極推進(jìn)監(jiān)管權(quán)力下放。認(rèn)真落實(shí)國家政策，降低市場準(zhǔn)入門檻，取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審批，加快了物業(yè)市場化管理進(jìn)程。目前，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)228家，從業(yè)人員人9900余人，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目620個，服務(wù)面積4454萬㎡，分別比三年前增加90家企業(yè)、3000人、110個項(xiàng)目、454萬㎡。下放監(jiān)管職責(zé)，將物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)承接查驗(yàn)三個行政備案權(quán)限和物業(yè)監(jiān)管職能下放到三區(qū)建設(shè)部門，將業(yè)主委員會成立指導(dǎo)和備案權(quán)限下放到物業(yè)所在地街道辦和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，明確了區(qū)、街道兩級的的監(jiān)管職責(zé)。

二是積極推進(jìn)物業(yè)全覆蓋工作。積極推進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)全覆蓋工作，在2013至2015年老舊小區(qū)綜合整治的基礎(chǔ)上，出臺了老舊住宅小區(qū)簡易物業(yè)管理實(shí)施方案，按照個人交5元，市、區(qū)財政每戶每月各補(bǔ)貼5元的標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)老舊住宅小區(qū)簡易物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)“路平、地凈、燈明、管道通”的基本要求。截至目前，全市10個街辦 、鄉(xiāng)鎮(zhèn)與15家企業(yè)簽訂了簡易物業(yè)服務(wù)合同。全市900多個老舊住宅小區(qū)(樓院)實(shí)施了“有清掃保潔、有綠化養(yǎng)護(hù)、有維修保養(yǎng)、有秩序維護(hù)”的簡易物業(yè)，覆蓋面積978萬㎡，占物業(yè)服務(wù)總面積的22%，8萬余戶居民享受到前所未有的物業(yè)服務(wù)。

三是積極提升物業(yè)服務(wù)總體水平。市政府制定出臺了關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理和扶持物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見，將物業(yè)服務(wù)業(yè)納入我市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇，享受我市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)各項(xiàng)優(yōu)惠政策。開展優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)表彰獎勵、物業(yè)管理示范項(xiàng)目評選等活動，積極培育扶持物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)，先后創(chuàng)“河南省物業(yè)管理示范小區(qū)”15個，“河南省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”26個，“漯河市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”43個。

（二）存在問題

一是物業(yè)公司小而多，服務(wù)水平參差不齊。放管服以來，物業(yè)公司從業(yè)門檻大幅降低，一兩個人就可注冊成立公司。物業(yè)公司注冊數(shù)量多，但規(guī)模小、家底薄，服務(wù)品質(zhì)低、收費(fèi)低，經(jīng)營困難，隨著近年物價及用工成本的上升，經(jīng)營利潤普遍不高，部分甚至長期處于虧損狀態(tài)。有的則依靠上游開發(fā)企業(yè)貼補(bǔ)經(jīng)費(fèi)維持生存。如源房物業(yè)公司、昌建公司等大都依賴母公司（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）補(bǔ)貼經(jīng)營，源房物業(yè)一年接受母公司補(bǔ)貼在1000萬元。除少數(shù)高檔小區(qū)、新建小區(qū)外，不少物業(yè)公司提供的服務(wù)還單純停留在簡單的保安、保潔上,有的甚至連基本的保潔工作也處理不當(dāng),引起業(yè)主投訴。

二是收費(fèi)難，物業(yè)公司與業(yè)主矛盾多。我市物業(yè)收費(fèi)執(zhí)行的是2010年按物業(yè)服務(wù)等級進(jìn)行收費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)難。據(jù)統(tǒng)計，目前我市物業(yè)費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)為高層為1.0元/㎡,多層為0.38元/㎡，與目前的用工成本和物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升要求不相適應(yīng)，造成物業(yè)公司大面積虧損。2014年、2015年國家、省、市三級發(fā)改委印發(fā)通知，放開物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，以后怎么收、啥標(biāo)準(zhǔn)無法認(rèn)定，造成物業(yè)公司與業(yè)主較大爭議。2017年物業(yè)費(fèi)收繳率僅為79.6%，近五分之一的人不交物業(yè)費(fèi)用。老舊小區(qū)特別是安置小區(qū)的業(yè)主，拒不承認(rèn)和履行自身義務(wù)，“花錢買服務(wù)”觀念淡薄，有的業(yè)主連每月每戶5元的簡易物業(yè)費(fèi)也不愿交，有的“兩改”安置小區(qū)甚至整幢樓不交物業(yè)費(fèi)，造成了物業(yè)公司的虧損和服務(wù)質(zhì)量下降。

三是老舊小區(qū)問題依然突出。目前，我市城區(qū)的老舊小區(qū)已成為城市建設(shè)管理的薄弱環(huán)節(jié)和創(chuàng)建文明城市的重點(diǎn)難點(diǎn)所在，直接影響居民的正常生活和城市整體形象的提升。這些老舊小區(qū)大多建于上個世紀(jì)七八十年代，規(guī)模小、房屋舊、管理亂，環(huán)境臟亂差、安全隱患多。少數(shù)居民將廢舊物堆放樓道，私養(yǎng)家畜、毀綠種菜、亂倒亂扔、私搭亂建、亂停車輛和亂貼小廣告等情況普遍存在。雖然經(jīng)過2013至2015年的綜合整治，但仍有不少小區(qū)房屋主體嚴(yán)重老化，屋面防水功能年久失修，小區(qū)道路、給排水系統(tǒng)等公共設(shè)施破損。有些老舊小區(qū)雖然實(shí)施了物業(yè)全覆蓋，但僅是提供最基本的垃圾清掃保潔服務(wù)。比如市建委（工會）小區(qū)，甚至連基本的門衛(wèi)保安都沒有，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了居民對物業(yè)服務(wù)的最低需求，這些都亟待政府下大力氣予以改造和提升。

四是房屋維修資金使用比較困難。截至2018年6月底，全市接近20萬戶居民辦理了維修資金歸集業(yè)務(wù)，累計歸集維修資金9.66億元；2017年至今，我市歸集維修資金1.86億元，使用資金1288萬元，但部分小區(qū)居民反映，申請使用住宅維修資金較為困難，手續(xù)繁瑣、周期過長。

五是部門責(zé)任、屬地管理和專業(yè)經(jīng)營單位管理服務(wù)不到位。新的《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）于2018年1月1日起施行，《條例》明確了住建、規(guī)劃、城管、工商、價格、公安、質(zhì)監(jiān)、財政、審計、環(huán)保、人防等11個部門的物業(yè)管理職責(zé)，同時要求街道辦事處負(fù)起監(jiān)督管理職能。但據(jù)調(diào)查，部分職能部門對《條例》不學(xué)習(xí)、不宣傳、不了解、不熟悉，對自身的職能職責(zé)認(rèn)識不足，對物業(yè)管理的理解存有偏差，職能部門“執(zhí)法監(jiān)管進(jìn)小區(qū)”問題亟待解決。市房管局各分局撤銷后，市編辦發(fā)文把各區(qū)物業(yè)監(jiān)管職能移交給了區(qū)建設(shè)局，物業(yè)監(jiān)管職能進(jìn)一步向基層下沉。但據(jù)反映，大多數(shù)基層單位和街道辦事處對自身所承擔(dān)職能認(rèn)識不清、有心無力。街道反映，無資金、無人員、無經(jīng)驗(yàn)、無人指導(dǎo)，相關(guān)工作還沒有開展。物業(yè)承接查驗(yàn)不規(guī)范，我市大部分建設(shè)單位在將小區(qū)移交物業(yè)公司管理時，對建設(shè)資料及供水、供電、供氣等公用設(shè)施驗(yàn)收資料查驗(yàn)不嚴(yán)格或未移交，物業(yè)使用、維護(hù)管理的相關(guān)技術(shù)資料不齊全?！稐l例》規(guī)定，供水供氣供電等專營單位，應(yīng)當(dāng)接收小區(qū)專營設(shè)施并承擔(dān)運(yùn)營維護(hù)職責(zé)。但據(jù)反映，個別單位尤其是電力部門，以小區(qū)用電設(shè)備驗(yàn)收不合格為由，拒絕接收和維護(hù)小區(qū)用電設(shè)施，造成一些小區(qū)長時間停電而無人維修，居民苦不堪言。

六是政府相關(guān)政策和承諾未認(rèn)真落實(shí)。漯政〔2014〕74號文對物業(yè)公司實(shí)行“創(chuàng)先爭優(yōu)”評比表彰政策，每年對優(yōu)秀物業(yè)公司予以30萬至20萬不等的獎勵，但除2014年獎勵過一次后，近年一直沒有進(jìn)行現(xiàn)金獎勵。同時，去年“創(chuàng)文”驗(yàn)收期間，政府要求物業(yè)公司按比例增加清掃保潔人員，并承諾對增加人員每人每天進(jìn)行100元補(bǔ)助，但部分物業(yè)公司至今尚未領(lǐng)到該項(xiàng)補(bǔ)助。還有街道反映，自今年1月至現(xiàn)在，簡易物業(yè)服務(wù)政府補(bǔ)助資金，市級承擔(dān)的第二季度尚未發(fā)放，區(qū)級承擔(dān)的補(bǔ)助一直未予發(fā)放，造成環(huán)衛(wèi)人員工資拖欠。

三、相關(guān)建議

（一）精準(zhǔn)調(diào)控房地產(chǎn)市場，確保平穩(wěn)健康發(fā)展。市政府要認(rèn)真貫徹落實(shí)習(xí)近平總書記在中央政治局會議上關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要講話精神，把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實(shí)處，堅(jiān)決遏制房價上漲。一是強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)，促進(jìn)供求平衡。進(jìn)一步調(diào)整完善住房發(fā)展規(guī)劃，明確階段目標(biāo)、重點(diǎn)任務(wù)和政策措施，合理調(diào)控引導(dǎo)市場預(yù)期，確保房地產(chǎn)供應(yīng)市場相對平衡。大力培育和發(fā)展住房租賃市場，改善住房供求關(guān)系，滿足新增城鎮(zhèn)職工、低收入職工、進(jìn)城務(wù)工人員的需求。切實(shí)推進(jìn)市政設(shè)施以及小區(qū)綠化、停車位、學(xué)校等配套服務(wù)設(shè)施與住宅同步規(guī)劃建設(shè)。二是提升調(diào)控能力，保持房價穩(wěn)定。綜合實(shí)施差別化住房信貸、公積金、稅收、補(bǔ)助等政策，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，支持合理住房消費(fèi)，遏制投機(jī)炒房和房價上漲。強(qiáng)化土地供應(yīng)調(diào)控，防止地價過快上漲引起住房價格激增，防止土地大量供應(yīng)、住房大量開發(fā)而形成新的過剩，積聚新的市場風(fēng)險。三是強(qiáng)化市場監(jiān)管，凈化市場環(huán)境。有關(guān)部門要切實(shí)履行房地產(chǎn)市場監(jiān)管主體責(zé)任，嚴(yán)肅查處、公開曝光房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，對違法建設(shè)銷售、捂盤惜售、哄抬房價、承諾投資回報、發(fā)布傳播虛假廣告和不實(shí)信息等侵害群眾利益的，依法予以嚴(yán)懲，營造良好市場環(huán)境。

（二）堅(jiān)持以人民為中心思想，全面提升物業(yè)管理服務(wù)水平。市政府及相關(guān)部門要認(rèn)真落實(shí)《條例》，下功夫把物業(yè)管理工作抓實(shí)、抓好、抓到位。一是認(rèn)真學(xué)習(xí)、宣傳、落實(shí)《條例》。要把《條例》的學(xué)習(xí)和宣傳工作作為普法教育的重要內(nèi)容，采取有效措施，加大宣傳力度，進(jìn)一步提高各級行政監(jiān)督管理部門的法治意識，增強(qiáng)依法行政、依法規(guī)范物業(yè)管理活動的能力和水平，提高業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等當(dāng)事人的法治觀念。二是繼續(xù)加大老舊小區(qū)整治和物業(yè)全覆蓋力度。市、區(qū)兩級政府和住建、財政等部門，要以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和百城提質(zhì)為抓手，對老舊小區(qū)改造給予大力支持，不斷改善基礎(chǔ)設(shè)施條件，健全基本服務(wù)功能，為后期實(shí)施專業(yè)物業(yè)管理創(chuàng)造條件；適時提高簡易物業(yè)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，提升簡易物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。三是切實(shí)提高房屋專項(xiàng)維修資金使用效率。理順和完善房屋專項(xiàng)維修資金繳存、監(jiān)管、使用體系，研究制定安全應(yīng)急維修等專項(xiàng)維修資金使用的辦法和程序，著力減少資金審核使用程序和周期，切實(shí)解決專項(xiàng)維修資金滾存多、程序繁、使用難等問題。四是建立合理的物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)范和流程。發(fā)改、住建部門應(yīng)制定指導(dǎo)物業(yè)收費(fèi)的成本測算、價格評定、合理協(xié)商、糾紛調(diào)處等工作機(jī)制，職能部門和街道社區(qū)要參與指導(dǎo)物業(yè)雙方簽訂服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)按照合同約定收取物業(yè)費(fèi)用并提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

（三）強(qiáng)化部門協(xié)同聯(lián)動，建立齊抓共管新機(jī)制。市政府要把握工作重點(diǎn)，創(chuàng)新工作機(jī)制，形成整體合力，把房地產(chǎn)市場調(diào)控和物業(yè)管理工作各項(xiàng)要求落到實(shí)處。一是建立房地產(chǎn)市場精準(zhǔn)調(diào)控新機(jī)制。實(shí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控聯(lián)席辦公會議制度，定期會商研判市場走向，精準(zhǔn)預(yù)測發(fā)展趨勢，制定切實(shí)可行的調(diào)控辦法和措施。住建、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門要實(shí)施信息共享，建立健全房地產(chǎn)市場大數(shù)據(jù)統(tǒng)計、監(jiān)測預(yù)警、評估分析平臺，及時向市政府提供真實(shí)準(zhǔn)確的市場信息和調(diào)控建議。二是強(qiáng)化房地產(chǎn)歷史遺留問題解決新機(jī)制。本著尊重歷史、實(shí)事求是、積極穩(wěn)妥、分類處理的原則，妥善處理好房地產(chǎn)企業(yè)歷史遺留問題。強(qiáng)化政府服務(wù)能力和服務(wù)水平建設(shè)，著力解決人民群眾不動產(chǎn)登記“辦證難”等問題。三是建立物業(yè)監(jiān)管新機(jī)制。市、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、社會居委會以及物業(yè)管理責(zé)任部門，要依法履行物業(yè)監(jiān)管責(zé)任，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度和考核考評體系，形成工作合力，解決好基層物業(yè)管理工作力量薄弱、工作措施不到位、部門“執(zhí)法不進(jìn)小區(qū)”等問題。依法強(qiáng)化供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位和物業(yè)公司對相關(guān)運(yùn)營設(shè)施查驗(yàn)承接、維護(hù)運(yùn)營的工作職責(zé)，切實(shí)維護(hù)居民合法權(quán)益。四是建立物業(yè)企業(yè)考核獎勵和失信懲戒新機(jī)制。加大政府扶持獎勵力度，積極開展物業(yè)企業(yè)“創(chuàng)先爭優(yōu)”“品牌建設(shè)”等活動，及時兌現(xiàn)政府獎勵和補(bǔ)貼承諾。扶大助小、獎優(yōu)罰劣，著力培育做大做強(qiáng)若干家信譽(yù)好、品質(zhì)高、品牌響、有競爭力的物業(yè)企業(yè)，帶動我市物業(yè)管理提檔次、上水平，滿足人民群眾對美好居住環(huán)境的向往。