關(guān)于全市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的視察報告

　　——2023年6月27日在漯河市第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議上

　　市人大常委會視察組

市人大常委會：

　　根據(jù)2023年工作安排，6月上旬以來，市人大常委會領(lǐng)導(dǎo)趙坤炎帶領(lǐng)部分市人大常委會委員、市人大城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境與資源保護(hù)委員會組成人員，采取調(diào)閱資料、實地察看與座談走訪等形式，對全市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況開展了深入視察。

　　視察組先后赴市區(qū)建業(yè)中糧·新筑、榮盛·錦繡江南、沙河云境和臨潁縣昌建·瓏悅臺、紅澄·九溪郡、華泰·蘭亭書院，舞陽縣鹽都古城、康瑞·金樽府、兆順·名邸等項目現(xiàn)場實地察看，詳細(xì)了解其建設(shè)、銷售等情況。組織召開6場座談會，認(rèn)真聽取市發(fā)展和改革委員會、市自然資源和規(guī)劃局、市生態(tài)環(huán)境局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門，推進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況匯報；重點了解全市金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、公積金中心和部分銀行，支持房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，以及市稅務(wù)局全市建安房地產(chǎn)稅收入庫情況；廣泛征求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和各縣區(qū)、功能區(qū)意見建議，全面掌握全市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和制約其發(fā)展的主要問題，綜合分析、科學(xué)研判，切實提出科學(xué)合理、針對性強(qiáng)的意見建議?，F(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：

　　一、全市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

　　自2020年下半年始，國家房地產(chǎn)政策調(diào)控收緊。特別是“三道紅線”正式頒布實施，房企通過銀行貸款、發(fā)債等手段獲取融資難度顯著增大，加之疫情持續(xù)影響，部分房企出現(xiàn)資金流緊張、拖欠承包方工程款、房屋延期交付等不利局面，挫傷了市場購房積極性，持幣觀望、買“現(xiàn)”不買“期”現(xiàn)象普遍，房企資金回流更加困難，進(jìn)一步加重了企業(yè)資金鏈壓力，發(fā)展態(tài)勢呈階段性下行低迷新特點。主要表現(xiàn)在：

　?。ㄒ唬┥唐贩夸N售持續(xù)走低。2021年，全市商品房實際銷售362.78萬平方米、同比降低9.15%，中心城區(qū)均價5761元/平方米、同比降低2.7%；2022年，全市商品房銷售278.08萬平方米、同比降低23.35%，中心城區(qū)均價5439元/平方米、同比降低5.59%；今年1—5月份，全市商品房銷售網(wǎng)簽145.3萬平方米、同比增長25.24%，中心城區(qū)均價5462元/平方米、同比增長1.3%（主要是一季度系列刺激政策的實施，以及疫情后市場流動性放開，房地產(chǎn)市場有所回暖，但進(jìn)入4月份，銷量急劇下滑，房地產(chǎn)企業(yè)普遍反映銷售比去年更差）。目前，全市商品房庫存620.65萬平方米（住房434.6萬平方米、非住房186.05萬平方米），去化周期普遍延長、壓力較大。其中，中心城區(qū)住房庫存368.61萬平方米、去化周期約20.25個月，非住房庫存136.16萬平方米、去化周期約49.5個月，均明顯高于18個月之內(nèi)合理去化周期。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資持續(xù)下滑。2021年，全市房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資163.5億元、同比增加0.41%（其中，住宅完成投資144.72億元、占88.51%）；2022年，全市房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資97.13億元、同比降低40.59%（其中，住宅完成投資84.85億元、占87.36%）；今年一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資19.25億元、同比降低13.44%（其中，住宅完成投資15.82億元、占82.18%），無論是房地產(chǎn)開發(fā)總投資，還是住宅類占比均處于下滑狀態(tài)。2021年年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額22.51億元、同比減少23.91%；2022年年底，余額34.43億元、同比增加52.95%；今年一季度，余額33.81億元、同比增加11.12%。近兩年，開發(fā)貸余額的增加，主要得益于國家階段性放寬開發(fā)貸投放政策，明確規(guī)定：“房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期整體延后兩年，2022年、2023年不計入業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期”，各金融機(jī)構(gòu)通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持。投資總額與開發(fā)貸余額兩項數(shù)據(jù)對比充分說明，近兩年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身投入持續(xù)減少更為明顯。

　?。ㄈ┥套∮玫爻鲎尲敖ò卜康禺a(chǎn)稅收持續(xù)減少。2021年，全市共出讓商住用地23宗、963畝，收入27.62億元、同比減少58.6%；2022年，全市共出讓商住用地26宗、1099畝，收入29.19億元、同比增長5.68%（剔除平臺公司成交或解決遺留問題的15宗、795畝、19.7億元，實際收入同比減少65.64%）；今年以來，全市共出讓商住用地2宗、86畝，收入1.81億元，無論是出讓面積還是畝均單價均處于下滑趨勢。近三年，我市建安房地產(chǎn)地方稅收同比分別降低14%、15.4%和19%，共入庫48.66億元、占地方級稅收的19.5%，居全省第13位。其中，房地產(chǎn)稅收35.44億元、占14.2%，低于全省2.2個百分點，居全省第11位；建安稅收13.22億元、占5.3%，低于全省3.5個百分點，居全省第16位。今年一季度，建安房地產(chǎn)地方稅入庫4.87億元，較全市地方級平均增幅（11.2%）低26個百分點。

　　二、存在問題

　　去年3月，針對房地產(chǎn)市場發(fā)展存在困難和問題，市人大常委會組織開展專題調(diào)研，并重點圍繞政策支持提出意見建議。市政府及相關(guān)部門嚴(yán)格按照國家要求、廣泛學(xué)習(xí)外地經(jīng)驗、緊密結(jié)合我市實際，先后出臺了一攬子政策措施。但通過視察全面了解，大家普遍反映還存在以下問題和不足：

　　（一）政策執(zhí)行效果仍需提升。一方面，出臺政策創(chuàng)新性舉措少、針對性不強(qiáng)，配套落實措施沒有及時跟進(jìn)。比如，雖然組織舉辦了系列團(tuán)購活動，但引導(dǎo)企業(yè)創(chuàng)新促銷辦法不多、調(diào)動企業(yè)積極性不足；購房消費券額度不夠高，發(fā)放、使用程序安排不盡合理，群眾感知度不強(qiáng)、體驗感較差。再如，一些政策實施時限較短，雖然在實施期內(nèi)能發(fā)揮一定刺激作用，但并不能從根本上助推房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖。還如，當(dāng)前，我市商業(yè)去化周期嚴(yán)重超標(biāo)（市區(qū)49.5個月、臨潁189個月、舞陽81個月），普通商業(yè)房產(chǎn)銷售持續(xù)萎縮，針對企業(yè)普遍反映的項目商住比執(zhí)行不靈活，未能根據(jù)市場變化、區(qū)域?qū)嶋H及時予以調(diào)整；對居民小區(qū)地下停車場長期大量閑置，造成資產(chǎn)沉淀、資源浪費現(xiàn)象，相關(guān)部門未能跟進(jìn)應(yīng)對，缺少探索創(chuàng)新。另一方面，政策宣傳力度有待加強(qiáng)，群眾和市場主體知曉率還不夠高。比如，全省首推“交房即交證”，改革成果全省推廣，不少群眾對此了解不深不透，在提振購房者信心方面作用發(fā)揮有限。再如，提出完善二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，取消不必要的需求限制政策，大部分有購房意愿人群對此知之甚少，在充分挖掘改善性住房潛力上收效甚微。

　?。ǘ┙鹑谥С至Χ扔写訌?qiáng)。在國家資金申請使用方面：去年8月，國家推出2000億元“保交樓”專項借款，我市先后分兩批58個項目申請23.1億元（處于全省前列），但目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已申請的僅14.46億元，實際撥付到位的僅10.45億元；同年12月，中國人民銀行又設(shè)立了2000億元“保交樓”免息再貸款，但目前我市僅落地0.1億元。在引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新服務(wù)方面：去年11月，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)〔2022〕254號），明確提出“鼓勵金融機(jī)構(gòu)在商業(yè)自愿前提下積極提供新增配套融資支持”“半年內(nèi)，對于向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖啃掳l(fā)放配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡責(zé)的，可予免責(zé)”等要求，但落實效果并不明顯。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)338家，但列入白名單管理的僅12家，先后授信11.8億元、投放貸款11.1億元，白名單企業(yè)數(shù)量、平均融資額度均偏低。同時，商業(yè)銀行放貸偏好于國企，對民營房地產(chǎn)企業(yè)支持力度不大。

　　（三）市場引導(dǎo)缺乏有效舉措。房地產(chǎn)市場較熱時，在高利潤驅(qū)使下，部分本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高息借貸、無序擴(kuò)張，致使后續(xù)運轉(zhuǎn)不暢、經(jīng)營困難；一些外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，預(yù)售資金被總部挪作他用，致使項目后續(xù)資金緊張，無法如期交房，成為社會不穩(wěn)定因素。面對當(dāng)下房地產(chǎn)下行的客觀實際，一些自媒體和網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布唱衰房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不實信息，嚴(yán)重擾亂了正常市場秩序；部分房地產(chǎn)企業(yè)面對當(dāng)前困境，不善于從自身找問題、破難題，等政策、靠政府思想嚴(yán)重，對其缺乏正確引導(dǎo)。特別是部分預(yù)售資金被挪用的項目，不是積極向總部要資金，而是坐等“保交樓”資金撥付；部分納入“保交樓”的項目，新老劃斷后，剩余貨值不足以覆蓋專項借款和銀行配套融資，卻不積極整合自身資源，造成融資遲遲無法落實。

　　三、工作建議

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)供給飽和、需求見頂兩大因素正在重塑市場基本格局，原有供給結(jié)構(gòu)被打破、新的平衡機(jī)制尚未建立，需要國家加強(qiáng)頂層設(shè)計。針對視察中大家反映比較集中的突出問題，提出如下意見建議：

　?。ㄒ唬┰鷮嵧七M(jìn)政策落地落實。一要持續(xù)加大政策宣傳力度。廣泛通過多種途徑，積極采取有效措施，持續(xù)加大對國家最新政策解讀和省、市支持政策宣傳力度，確保做到應(yīng)知盡知、可享盡享、免申既享，更好發(fā)揮其引導(dǎo)帶動效應(yīng)。二要扎實開展政策執(zhí)行效果評估。立足當(dāng)前客觀實際，著眼未來長遠(yuǎn)發(fā)展，及時對出臺政策開展效果評估，系統(tǒng)梳理匯總、科學(xué)論證分析、持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，從供需兩端發(fā)力助推房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。特別是對臨時性支持政策，在廣泛征求意見建議基礎(chǔ)上，合理確定實施周期和時限，該延長的延長、能固化的及時固化，持續(xù)提升政策執(zhí)行效果。三要不斷健全完善政策體系。堅持問題導(dǎo)向、結(jié)果導(dǎo)向，堅持系統(tǒng)思維、創(chuàng)新思維，充分發(fā)揮市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位職能作用，及時跟進(jìn)配套落實措施。特別是要盡快完成對《漯河市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》的修訂，結(jié)合開發(fā)地塊區(qū)位實際和生產(chǎn)生活所需，科學(xué)合理確定計容公建配套、商住占比等指標(biāo)。

　?。ǘ┏浞职l(fā)揮金融支持作用。一要用足用活“保交樓”政策。一企一策、一樓一策科學(xué)制定加快“保交樓”項目建設(shè)的推進(jìn)舉措，加大“保交樓”專項借款撥付使用效率，強(qiáng)化對商業(yè)銀行配套融資工作專項督查，推動“保交樓”項目盡快完工交付，穩(wěn)定購房者心理預(yù)期，激發(fā)房地產(chǎn)消費潛力。二要持續(xù)加大金融支持力度。充分考慮集中度管理政策過渡期后房地產(chǎn)企業(yè)融資需求，提前思考謀劃，積極督促指導(dǎo)各國有銀行分支機(jī)構(gòu)在集中度監(jiān)管要求達(dá)標(biāo)前提下，積極向上爭取貸款配額；鼓勵引導(dǎo)地方法人機(jī)構(gòu)銀行充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，創(chuàng)新金融產(chǎn)品、優(yōu)化業(yè)務(wù)流程、提升服務(wù)能力，切實保障房地產(chǎn)貸款增速平穩(wěn)、有序投放。三要不斷創(chuàng)新工作方式方法。充分利用市場化手段，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)組團(tuán)發(fā)展，整合市場資源，提高產(chǎn)業(yè)集中度和抗風(fēng)險能力；鼓勵各金融機(jī)構(gòu)，按照依法依規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，持續(xù)擴(kuò)大白名單范圍，通過創(chuàng)新信貸產(chǎn)品、開辟綠色通道等方式，加大對房地產(chǎn)企業(yè)支持力度。同時，積極借鑒外地經(jīng)驗做法，探索實行“公積金+商業(yè)”組合貸款模式，精準(zhǔn)滿足購房者合理剛性需求；分類明確地下車位產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，鼓勵有實力的企業(yè)將地下閑置車位收購，形成資產(chǎn)向社會有償開放，助推銷售流通，提升使用效率。

　?。ㄈ┏掷m(xù)加大市場正向引導(dǎo)。一要持續(xù)加大社會輿論管控。加大主流媒體宣傳引導(dǎo)力度，加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)平臺、自媒體等媒介發(fā)布管理，嚴(yán)厲打擊發(fā)布不實信息、惡意炒作、渲染恐慌情緒、誤導(dǎo)市場預(yù)期、擾亂市場秩序等行為，確保房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期穩(wěn)定。二要更加注重房企自身作用發(fā)揮。積極協(xié)助、精心指導(dǎo)房企追繳被挪用預(yù)售資金，充分挖掘自身潛力，盡快完善授信放款申請要素，推動項目盡快完工交付；督促指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對當(dāng)前形勢，合理設(shè)定自身發(fā)展目標(biāo)及方向，審慎經(jīng)營、穩(wěn)步發(fā)展，堅決杜絕盲目擴(kuò)張行為。三要加快完善基礎(chǔ)設(shè)施配套。統(tǒng)籌項目周邊水、電、氣、熱力、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)配套，通過增加優(yōu)質(zhì)學(xué)位、改善周邊生產(chǎn)生活環(huán)境等，提升商品房附加值和吸引力。同時，堅持控新治舊，消存量、控增量、防變量，扎實推進(jìn)問題樓盤化解。